E’ necessario prendere le mosse dell’articolo 1135 cod. civ. che tratta delle attribuzioni dell’assemblea e stabilisce come la stessa provveda a deliberare sulle “opere di manutenzione straordinaria” e sulle “innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”, aggiungendo che, “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
Lo scopo è quello di accantonare le somme necessarie per la realizzazione di determinate opere deliberate dall’assemblea, così da garantire il puntuale pagamento delle stesse e nell’interesse della stessa compagine condominiale che, in tal modo, non correrebbe più il rischio di esporsi ad eventuali situazioni pregiudizievoli (come, ad esempio, la sospensione dei lavori) per la morosità di alcuni condòmini.

Descritta in questi termini la questione della costituzione del fondo in discorso occorre affrontare il problema,  della delibera che approvi le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza la costituzione di detto fondo, ovvero in mancanza, nel contratto di appalto, di una clausola che consenta la suddetta costituzione frazionata del fondo.
In proposito, deve ritenersi che la questione possa essere risolta applicando i principii sanciti dalla giurisprudenza per differenziare le delibere nulle da quelle annullabili. Nella prima categoria rientrano, secondo la giurisprudenza di legittimità, le delibere aventi un oggetto impossibile o illecito, le delibere che esorbitano dalle competenze dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali dei condòmini; nella seconda categoria, tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, così come recita l’art. 1137 cod. civ.

È evidente come la mancata costituzione del fondo, ovvero l’assenza, nel contratto di appalto, di una previsione che permetta di costituire detto fondo per gradi, non possano farsi rientrare  tra le ipotesi di nullità. La relativa delibera, pertanto, è da ritenersi annullabile, e quindi impugnabile entro il breve termine di 30 giorni (decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti; dalla data di comunicazione della deliberazione stessa per gli assenti).