La materia è regolata dall’art. 67 disp. att. cod civ. che disponendo che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”, aggiungendo che, “se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

La stessa disposizione, al quinto comma, aggiunge, poi, che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.

Un regolamento di condominio ben può limitare il numero delle deleghe conferibili, in assemblea, ad un singolo condomino (Cass. sent. n. 853 del 28.3.1973 e, più recentemente, Cass. sent. n. 5315 del 29.5.1998).

La delega deve rivestire – può sembrare ovvio, ma è bene sottolinearlo – forma scritta.
I rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condomino rappresentato devono “ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto” (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 8116 del 27.7.1999).

Vale a dire che solo l’interessato potrà impugnare la delibera assembleare che il mandatario con il proprio operato ha contribuito ad assumere. Agli altri condòmini rimarrà, invece, la possibilità di chiedere nei confronti del falso rappresentante il risarcimento dei danni per aver confidato nell’operatività di una delibera poi dichiarata invalida.

Da ultimo si segnala, per completezza espositiva, che, laddove si violassero i vincoli soggettivi o numerici previsti dalla legge (così come dal regolamento), la conseguenza (sulle delibere) sarebbe, comunque, l’annullabilità.

Tanto premesso – in fase assembleare – è bene prestare preliminarmente attenzione alle deleghe presentate al fine di scongiurare errori o, peggio, impugnazioni delle stesse.